8 slabosti nakupa nepremičnine v Italiji, ki jih je dobro poznati pred nakupom

Ko sva kupovala stanovanje v Italiji, sva hitro ugotovila, da navdušenje nad razgledi in italijanskim življenjskim slogom ni dovolj. Poleg lepih plati obstajajo tudi številni izzivi, na katere na začetku sploh nisva pomislila. Nekateri so nama vzeli le nekaj dodatnega časa, drugi pa precej živcev ali finančnih sredstev. Prav zato želim z vami deliti stvari, za katere bi si želela, da bi jih poznala že pred nakupom.

V enem od prejšnjih člankov sem predstavila prednosti nakupa nepremičnine v Italiji. Tokrat pa si poglejmo še drugo plat zgodbe. Gre za pomembno finančno odločitev, zato se splača preveriti tudi manj privlačne plati italijanskega nepremičninskega trga.

Razlog 1: Počasna birokracija lahko podaljša nakup

Italija je znana po precej obsežni birokraciji. Posamezni postopki lahko trajajo dlje, kot smo vajeni v Sloveniji, prav tako se lahko razlikujejo med posameznimi občinami.

Pridobivanje dokumentacije, urejanje davčnih številk, overitve in drugi administrativni postopki pogosto zahtevajo precej potrpežljivosti.

Čeprav je postopek jasno določen, lahko nakup zaradi administrativnih postopkov traja precej dlje, kot bi pričakovali.

Če ne govorite italijansko, boste pri nakupu pogosto potrebovali pomoč prevajalca ali lokalnega strokovnjaka. Številni dokumenti, pogodbe in uradi poslujejo izključno v italijanščini, angleščina pa ni vedno samoumevna niti pri izvajalcih ali lokalnih obrtnikih. Jezikovna ovira lahko podaljša postopke in poveča možnost nesporazumov.

Razlog 2: Skriti stroški nakupa nepremičnine v Italiji

Nakupna cena nepremičnine je le del celotnega stroška.

Pri nakupu je treba upoštevati še:

• davke,
• notarske stroške,
• stroške vpisa v zemljiško knjigo,
• morebitno provizijo nepremičninske agencije,
• stroške prevodov in pravnega svetovanja,
• morebitne bančne stroške.

Skupni stroški lahko predstavljajo pomemben delež celotne investicije (tudi več kot 10 % vrednosti nepremičnine), zato jih je smiselno vključiti v finančni načrt že na začetku.

Razlog 3: Pravno stanje nepremičnine ni vedno urejeno

Pred nakupom hiše ali stanovanja v Italiji je nujno preveriti, ali se dejansko stanje nepremičnine ujema z uradno dokumentacijo. Vsaka nepremičnina ni pravno brezhibna.

Pri starejših hišah ali stanovanjih se lahko pojavijo:

• nelegalni prizidki,
• neskladja med načrti in dejanskim stanjem,
• neurejena lastniška razmerja,
• hipoteke,
• služnosti ali druge pravne omejitve.

Zato je priporočljivo opraviti temeljit pravni pregled pred podpisom pogodbe.

Razlog 4: Prenova je lahko zahtevnejša, kot se zdi (in dražja)

Velik del ponudbe predstavljajo stare kamnite hiše, meščanska stanovanja in zgodovinske stavbe. Čeprav imajo velik arhitekturni čar, skrivajo tudi številne izzive.

Pri starejših hišah pogosto ni natančne dokumentacije o preteklih obnovah. Med deli se zato hitro odkrijejo težave, ki jih ob ogledu ni bilo mogoče opaziti. Tudi pri nama so se nekatere težave pokazale šele med prenovo, zato danes vsakomur priporočam, da pri načrtovanju proračuna pusti dovolj veliko finančno rezervo.

Med prenovo se lahko pojavijo dotrajane instalacije, vlaga, konstrukcijske težave ali zahteve glede ohranjanja zgodovinske podobe objekta. Poleg tega je treba uskladiti različne izvajalce, pridobiti dovoljenja in računati na daljše časovne roke.

Zaščitene stavbe imajo pogosto posebne pogoje obnove, kot so uporaba predpisanih materialov in pridobivanje dodatnih dovoljenj, kar lahko pomeni daljše postopke ter višje stroške prenove. Romantična kamnita hiša je tako lahko bistveno dražja za obnovo, kot kaže njena nakupna cena.

Pred nakupom je zato priporočljivo preveriti, ali je objekt pod kulturnovarstvenim režimom in kakšne omejitve veljajo za obnovo. V zgodovinskih mestnih jedrih so namreč pravila glede posegov v objekte pogosto zelo stroga.

Razlog 5: Oddajanje ni povsod enako preprosto

Marsikdo računa, da bo nepremičnino del leta oddajal turistom. V praksi pa je treba preveriti lokalne predpise, morebitne registracije, davčne obveznosti in pravila posamezne občine.

Prav tako se donosnost močno razlikuje glede na lokacijo, sezono in konkurenco. Visoko turistično povpraševanje v enem kraju še ne pomeni enakih rezultatov drugje.

Prihodki niso zagotovljeni in se lahko iz leta v leto spreminjajo.

Razlog 6: Stroški lastništva nepremičnine v Italiji

Tudi kadar nepremičnine ne uporabljate, vam lastništvo prinaša redne stroške.

Mednje sodijo:

• davki,
• stroški upravljanja večstanovanjske stavbe, ki jih v Italiji pogosto imenujejo spese condominiali (vzdrževanje dvigala, čiščenje skupnih prostorov, razsvetljava, urejanje okolice, servisiranje bazena in varovanje objekta),
• komunalne storitve,
• elektrika,
• plin,
• zavarovanje,
• redno vzdrževanje (čiščenje, popravila, …).

Če nepremičnine dalj časa ne uporabljate, boste morda potrebovali tudi občasni nadzor, prezračevanje ali pomoč lokalne osebe, ki preveri, ali je z objektom vse v redu.

Zato je smiselno že pred nakupom oceniti, ali vam bodo vsi ti stroški dolgoročno ustrezali.

Razlog 7: Razlike med regijami so velike

Italija ni enoten nepremičninski trg. Cene, povpraševanje, turistična sezona, možnosti oddajanja in gospodarski razvoj se med regijami precej razlikujejo. Medtem ko nekatere lokacije dolgoročno pridobivajo vrednost, drugje rast cen stagnira ali celo upada. To vpliva tudi na kasnejšo prodajo, saj lahko iskanje kupca na manj priljubljenih območjih traja precej dlje. Zato je izbira lokacije eden najpomembnejših dejavnikov pri nakupu.

Razlog 8: Usklajevanje na daljavo zahteva čas in denar

Če živite v Sloveniji, boste številne stvari urejali na daljavo.

Ogledi, sestanki z izvajalci, prevzemi materiala, prenova in administrativni postopki pogosto zahtevajo več obiskov Italije. To pomeni dodatne stroške, organizacijo in čas.

Še posebej pri prenovi se hitro izkaže, kako pomembno je imeti zanesljive lokalne kontakte.

Zaključne misli

Pred nakupom se je torej dobro vprašati:

• Kako pogosto bom nepremičnino dejansko uporabljal?
• Ali bom imel čas zanjo?
• Ali sem pripravljen na vzdrževanje?
• Kaj se bo z nepremičnino dogajalo čez deset ali dvajset let?

Odgovori na ta vprašanja so pogosto pomembnejši od same nakupne cene.

Nakup nepremičnine v Italiji je lahko odlična odločitev, če se nanj dobro pripravite. Poleg privlačne lokacije in ugodne cene je pomembno razumeti tudi pravne, finančne in praktične vidike lastništva.

V naslednjih člankih bom podrobneje delila najino izkušnjo – kako je potekal nakup, kaj naju je najbolj presenetilo, katere napake bi danes poskusila preprečiti in kaj bi svetovala vsakomur, ki razmišlja o podobni poti.

Upam, da vam bodo najine izkušnje pomagale pogledati na nakup nepremičnine v Italiji bolj celostno – z navdušenjem, vendar hkrati z realnimi pričakovanji.

Kljub vsem izzivom nama danes ni žal, da sva se podala na to pot.